什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)?合同的效力如何認(rèn)定?房地產(chǎn)開發(fā)具有投資周期長(zhǎng)、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金的不足，通常都會(huì)不斷的引進(jìn)其他資金進(jìn)入。因此企業(yè)之間就會(huì)展開合作，已達(dá)到利益共存，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)?

　　什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)?

　　房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資大、盈利高的特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)隨著經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)，其范圍也越來(lái)越廣、模式越來(lái)越多，房地產(chǎn)合作開發(fā)就是房地產(chǎn)開發(fā)的新模式之一。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目類型有：資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)及前期融資

　　房地產(chǎn)開發(fā)合同的效力如何認(rèn)定?

　　1.合作一方主體具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是合同有效的前提

　　《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”

　　2.利用土地使用權(quán)投資必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，否則合同無(wú)效

　　《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”